Airbnb em condomínios: suspensão de processos pelo STJ não impede novas regras, mas exige cautela

A suspensão, em todo o país, dos processos que discutem regras de condomínios contra locações de curta duração por plataformas como Airbnb não significa que esse tipo de hospedagem esteja automaticamente autorizado ou proibido. Enquanto o Superior Tribunal de Justiça (STJ) não define uma tese sobre o assunto, condomínios continuam podendo aplicar suas regras e deliberar sobre o tema, mas novas restrições exigem cautela.

A discussão ocorre no Tema Repetitivo 1.443. O STJ deverá definir se a previsão de destinação exclusivamente residencial de um condomínio é suficiente para impedir locações de curta duração ou se a convenção precisa trazer uma proibição expressa desse tipo de atividade. A questão tem impacto direto tanto para moradores quanto para proprietários que adquiriram imóveis para investimento e condomínios que enfrentam alta rotatividade de visitantes.

Segundo Raphael Medeiros, advogado especialista em Direito Imobiliário e associado do GMP G&C Advogados Associados, a primeira distinção importante é entender o alcance da suspensão determinada pelo tribunal. “A suspensão é processual, não material. Ela paralisa as ações judiciais que discutem especificamente se a destinação exclusivamente residencial, por si só, permite impedir locações de curta duração. Não significa que o STJ tenha liberado ou proibido o Airbnb em todos os condomínios, nem invalida automaticamente as convenções, deliberações e decisões judiciais já existentes”, explica.

Síndico não pode criar proibição sozinho

Na prática, a administração dos condomínios continua funcionando normalmente. Síndicos podem fazer cumprir regras previstas na convenção, no regimento interno e em deliberações da assembleia. Isso não significa, entretanto, que possam estabelecer unilateralmente uma nova proibição para locações de curta duração. As assembleias também podem discutir o assunto e estabelecer regras, desde que sejam observados os procedimentos de convocação e o quórum necessário.

“O síndico pode cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações da assembleia, mas não pode criar unilateralmente uma nova proibição. A assembleia também pode deliberar sobre o assunto, desde que respeite a forma de convocação e o quórum aplicável. Para inserir uma proibição geral na convenção, o caminho juridicamente mais seguro é a aprovação por dois terços dos condôminos”, afirma Medeiros.

Enquanto não houver uma definição no Tema 1.443, porém, o especialista recomenda cautela especialmente nos condomínios que pretendam aplicar restrições baseadas apenas na previsão genérica de “uso residencial”. Multas e impedimentos, segundo ele, devem ser fundamentados e garantir ao proprietário o direito de defesa.

“Uso residencial” é diferente de proibição expressa

Essa diferença está justamente no centro da controvérsia que chegará a julgamento. Uma convenção pode estabelecer, por exemplo, que determinado edifício possui destinação exclusivamente residencial, sem mencionar locações temporárias, plataformas digitais ou Airbnb. Para Medeiros, essa é uma previsão genérica. Nessa situação, para impedir uma curta estadia seria necessário considerar as características concretas daquela utilização e avaliar se o imóvel deixou de ter finalidade residencial para assumir características de exploração econômica ou profissional semelhante à hospedagem.

Já uma convenção que proíbe expressamente estadias de curta duração, locações por plataformas digitais ou modalidades equivalentes oferece uma regra mais objetiva. “A proibição expressa é mais objetiva: a convenção declara diretamente que não são permitidas estadias de curta duração, locações por plataformas digitais ou modalidade equivalente. Isso reduz o espaço para interpretações, desde que a regra tenha sido validamente aprovada e não seja aplicada de forma abusiva”, explica.

É essa diferença que torna o julgamento particularmente relevante para condomínios cujas convenções foram elaboradas antes da popularização das plataformas digitais e, por isso, não possuem qualquer referência específica a esse tipo de locação.

Dependendo da tese estabelecida pelo STJ, condomínios que atualmente possuem apenas uma cláusula de finalidade residencial poderão ter caminhos diferentes. “Se o STJ entender que a destinação residencial é suficiente, os condomínios que hoje não mencionam expressamente o Airbnb poderão impedir contratos atípicos de curta estadia com base na própria finalidade residencial. Se decidir que é necessária proibição expressa, esses condomínios terão de alterar suas convenções, observando o quórum de dois terços, antes de impor uma vedação geral”, afirma Medeiros.

O advogado ressalta, entretanto, que a plataforma utilizada para anunciar o imóvel não deve ser o único critério. “É importante destacar que nem toda locação anunciada em plataforma digital é necessariamente incompatível com a finalidade residencial. A análise deve considerar a duração, a frequência, a rotatividade, os serviços oferecidos e a forma de exploração do imóvel, e não simplesmente o uso do Airbnb”, explica.

Assim, um imóvel anunciado em uma plataforma para uma estadia mais prolongada não necessariamente apresenta as mesmas características de outro que recebe diferentes hóspedes em intervalos muito curtos e de maneira recorrente.

Julgamento poderá consolidar regra para todo o país

O Tema 1.443 também é relevante porque será analisado sob o rito dos recursos repetitivos. A tese estabelecida pelo STJ deverá orientar os demais juízes e tribunais na análise de casos semelhantes. A discussão se relaciona a entendimento adotado pelo próprio tribunal em maio. Segundo Medeiros, o novo julgamento poderá confirmar, delimitar ou até rever parcialmente aquele precedente.

“Se o STJ confirmar o precedente de maio, a previsão de destinação residencial será suficiente para afastar contratos atípicos de curta estadia com exploração econômica reiterada, e a autorização dessa atividade dependerá da aprovação de dois terços dos condôminos. Se entender necessária uma proibição expressa, haverá uma restrição importante ao alcance daquele precedente”, afirma.

Enquanto a tese não é definida, o especialista recomenda que proprietários que pretendem trabalhar com locações de curta duração não considerem a ausência da palavra “Airbnb” na convenção como uma autorização automática. É necessário verificar a destinação prevista para o empreendimento, as regras internas e, principalmente, as características da atividade desenvolvida no imóvel.

Para os condomínios, o momento pode servir para revisar convenções e identificar se as normas atuais oferecem uma resposta clara para a realidade do prédio. Caso os moradores queiram estabelecer uma posição específica sobre locações de curta duração, a recomendação é levar a questão à assembleia e observar o quórum adequado.

Regras de segurança e funcionamento também podem ser adotadas, desde que sejam proporcionais. “Também é prudente adotar regras proporcionais de cadastro, acesso e segurança, sem transformar medidas operacionais em proibições indiretas. O ponto central é evitar tanto a exploração comercial incompatível com um condomínio residencial quanto restrições improvisadas ao direito de propriedade”, conclui Medeiros.