Condomínios podem responder por decisão jurídica irregular, alerta cartilha

A oferta de serviços jurídicos por empresas ou profissionais não habilitados pode expor condomínios, síndicos e moradores a riscos que vão além de uma simples irregularidade profissional. É o que alerta uma cartilha sobre o exercício ilegal da advocacia nas relações condominiais, que mapeia situações recorrentes no setor e chama atenção para possíveis questionamentos sobre a validade de contratos, a responsabilização por prejuízos e a atuação de órgãos de fiscalização.

Elaborado pela Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Goiás, pela Associação dos Desenvolvedores do Mercado Condominial e Imobiliário de Goiás (ADEMCI-GO) e pela Associação Nacional da Advocacia Condominial (ANACON), o material foi pensado para orientar administradoras de condomínios, imobiliárias, empresas de sindicatura profissional, empresas de cobrança e demais prestadores de serviços especializados. A proposta é esclarecer os limites legais de atuação de cada profissional e evitar situações que comprometam a segurança jurídica dos condomínios.

Um dos principais alertas recai justamente sobre atividades que costumam parecer rotineiras na gestão condominial. Segundo a cartilha, a Lei nº 8.906/94 estabelece como privativas da advocacia — além da atuação perante órgãos do Judiciário — os serviços de consultoria, assessoria e direção jurídicas. No dia a dia dos condomínios, isso inclui a elaboração de pareceres, a interpretação da legislação, a orientação a síndicos e administradores, a análise de riscos legais e a definição de estratégias para conflitos e opiniões sobre convenções e regimentos internos.

A publicação destaca cinco situações que merecem atenção redobrada: a assessoria jurídica oferecida como benefício embutido em contratos de administração condominial; departamentos jurídicos internos que atendem clientes externos sem o devido registro como sociedade de advocacia; pareceres emitidos por profissionais não habilitados; orientação jurídica prestada em assembleias por representantes de administradoras; e estratégias de cobrança ou contencioso definidas sem a participação de um advogado habilitado.

Para o advogado especialista em Direito Condominial Gabriel Barto, a preocupação central está na segurança das decisões tomadas pelo condomínio. “Em muitos casos, o síndico acredita estar recebendo apenas um suporte adicional da administradora ou de outra empresa contratada, quando, na prática, aquela orientação pode entrar no campo de uma atividade jurídica privativa. O problema aparece quando uma decisão tomada com base nessa orientação gera prejuízo, conflito ou é posteriormente questionada. Respeitar os limites profissionais não é burocracia: é uma forma de proteger o condomínio, o síndico e os próprios condôminos”, explica Barto.

A cartilha ressalta que a irregularidade pode ocorrer até de forma involuntária, quando empresas tentam ampliar o pacote de serviços oferecido aos clientes. A intenção de proporcionar comodidade, no entanto, não elimina os riscos de uma atuação fora dos limites legais. A premissa do material é que administradores, contadores, engenheiros, arquitetos, síndicos profissionais e advogados têm atribuições complementares, mas precisam respeitar as competências próprias de cada atividade.

Mas o que acontece, na prática, quando essa linha é ultrapassada? O documento aponta que podem surgir discussões sobre a validade de contratos, responsabilidade civil por eventuais prejuízos e a obrigação de interromper atividades incompatíveis com a legislação. Dependendo do caso concreto, a situação ainda pode provocar a atuação de órgãos de fiscalização profissional, do Ministério Público e do Poder Judiciário — com prejuízos que, segundo a publicação, podem alcançar não apenas a empresa responsável, mas também condomínios, síndicos e usuários dos serviços.

O material reforça ainda o entendimento consolidado nos tribunais: a jurisprudência reconhece que consultoria, assessoria e direção jurídicas integram o núcleo da advocacia e não podem ser exploradas por sociedades empresárias sem registro na OAB. A cartilha cita também entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre contratos que envolvem a prestação de serviços privativos da advocacia sem observância dos requisitos da Lei nº 8.906/94.

Para Gabriel Barto, a profissionalização crescente do setor torna essa delimitação ainda mais relevante. “O condomínio hoje administra patrimônio, contratos, funcionários, fornecedores, conflitos entre moradores e decisões que podem produzir consequências financeiras relevantes. Quanto maior essa complexidade, maior precisa ser o cuidado com a origem da orientação jurídica recebida. Uma orientação equivocada pode transformar um problema inicialmente simples em um passivo para toda a coletividade”, afirma.

A cartilha reforça, por fim, que respeitar as competências profissionais não significa criar barreiras para administradoras ou demais empresas do setor. A proposta é estabelecer relações mais seguras e transparentes, reduzir conflitos e proteger condomínios e consumidores. O documento conclui que a observância dos limites previstos na Lei nº 8.906/94 representa também um compromisso com ética, responsabilidade e qualidade dos serviços prestados no mercado condominial.

Proteção aos condomínios

Márcio Spimpolo, presidente da Associação Nacional da Advocacia Condominial (ANACON), diz que a publicação desta cartilha é um passo importante para o amadurecimento e a profissionalização do mercado condominial brasileiro. Segundo ele, o objetivo não é criar qualquer reserva de mercado ou restringir a atuação dos demais profissionais que são fundamentais para o funcionamento dos condomínios, mas deixar claros os limites legais de cada atividade.

“Quando falamos de questões jurídicas, é fundamental que sejam respeitadas as atribuições próprias da advocacia, porque isso representa segurança para os condomínios, síndicos, administradoras e condôminos. Um mercado mais profissional é aquele em que todos conhecem e respeitam suas responsabilidades e competências. Mais do que proteger uma profissão, estamos falando de proteger o cidadão, os condomínios e a própria qualidade das relações condominiais, contribuindo para um setor mais ético, transparente e seguro”, sublinha.

Anderson Rau, advogado Condominialista e Imobiliário e diretor estadual da Associação Nacional da Advocacia Condominial em Goiás (ANACO-GO), avalia que a crescente profissionalização do mercado condominial e imobiliário exige, na mesma proporção, respeito aos limites técnicos e legais de atuação de cada profissão. Para ele, a defesa intransigente das prerrogativas da advocacia não representa corporativismo ou reserva de mercado, mas a proteção da própria sociedade, assegurando que a consultoria, a assessoria e a orientação jurídicas sejam exercidas por profissionais legalmente habilitados, submetidos à fiscalização, à ética e à responsabilidade inerentes à profissão.

“A Cartilha representa importante avanço institucional ao orientar o mercado, prevenir práticas irregulares e reafirmar que relações condominiais mais seguras e profissionais pressupõem o respeito às competências de cada agente. Valorizar a advocacia séria, técnica e independente é, sobretudo, fortalecer a segurança jurídica de todo o segmento condominial e imobiliário”, salienta.

Caio César Mota, presidente da Associação dos Desenvolvedores do Mercado Condominial e Imobiliário do Estado de Goiás (ADEMCI-GO), defende que a Cartilha Institucional “Advocacia, Segurança Jurídica e o Mercado Condominial” sinaliza o fortalecimento de instituições comprometidas com o cumprimento das normas vigentes e com a legalidade nas relações condominiais. De acordo com ele, a iniciativa demonstra maturidade institucional e disposição para tratar, de forma técnica e responsável, um tema sensível ao bom funcionamento do setor.

“Nosso desejo é de que a Cartilha seja amplamente conhecida e observada por todos os agentes do mercado condominial, servindo de referência para orientar condutas, prevenir riscos e esclarecer, de forma objetiva, onde termina a atuação legítima de cada profissão e onde começa o exercício privativo da advocacia. O respeito a esses limites fortalece a credibilidade das empresas que atuam com responsabilidade, protege os condomínios e consolida a confiança que a sociedade deposita em nosso mercado”, acrescenta.